新需求加速构建房地产发展新模式

2024-02-05 19:05:35 来源: 瞭望 2024年第6期

  

2023年12月重点100城新建住宅销售规模出现“翘尾”行情,销售面积环比增长近两成,但2024年房地产市场修复节奏仍依赖于购房者置业预期能否改善,短期新房市场仍有一定调整压力

促进房地产业良性循环和健康发展,一方面要解决好当前房地产市场暴露的风险,为房企和市场吃下“定心丸”;另一方面,加快房地产供给侧结构性改革,引导房地产业更好适应市场需求

我国房地产市场已从总量供不应求转向供求总体平衡、区域结构矛盾突出的新阶段,未来房地产市场面对的各类潜在风险显著增大,现行房地产发展模式面临的挑战十分严峻,迫切需要探索建立新的发展模式

  文 |《瞭望》新闻周刊记者 郑钧天 周凯

  国家统计局最新发布的数据显示,2023年底楼市出现“翘尾”行情,12月单月商品房销售面积和金额双双出现四成左右的环比增长率。

  《瞭望》新闻周刊记者近期走访多地房地产市场发现,随着各项楼市支持政策效应的逐步显现,全国主要城市的商品房销售呈现筑底回升态势。

  专家认为,房地产行业经过二十多年的高速发展,住房短缺的局面有了根本改变,居民的居住水平有了较大水平的提升,行业步入新的发展阶段。未来,各地区、各部门应进一步深化落实房地产政策,挖掘新需求、满足人民对美好生活的向往,逐步建立房地产发展新模式,促进房地产市场的平稳健康和高质量发展。

  2023年楼市成交“翘尾”

  2024有望筑底回升

  根据国家统计局此前发布的“2023年全国房地产市场基本情况”测算,单月来看,2023年12月商品房销售面积、销售金额环比分别增长42%和39%,全国楼市呈现年末“翘尾”行情。

  克而瑞集团董事长丁祖昱认为,各项楼市利好政策对房地产市场产生了支撑作用。从克而瑞监测的30个重点城市12月份成交数据来看,重点城市楼市环比涨多跌少。如西安、杭州等城市,在楼市新政持续发酵和优质供应集中入市之下,刚性和高端改善型需求集中入市催热了冬日市场。而苏州、宁波、济南等城市的中心城区改善项目去化明显优于外围刚需,成交保持稳定。

  去年8月底、9月初,四个一线城市几乎同步宣布实施“认房不认贷”以来,各地松绑楼市调控政策力度明显加大、节奏加快。

  据不完全统计,截至目前,多数二线城市已全面取消限购,包括哈尔滨、沈阳、大连、南昌、兰州、南京、济南、青岛、郑州、福州、合肥、武汉、厦门等。另有一些城市针对局部区域进行了限购政策的优化,如天津、成都、杭州等。

  “武汉、郑州、西安等城市成交显著放量,均创去年下半年来新高,原因在于改善型需求的充分释放。”丁祖昱分析认为。

  中国指数研究院发布报告称,化解房地产风险仍是2024年政策主线,“三大工程”推进节奏有望加快。目前,中央已明确房地产政策发力方向,即稳定房地产市场、构建房地产发展新模式。2024年,各地政策将继续优化调整,北京、上海降低首付及贷款利率并优化普宅认定标准,将促进房地产市场预期修复。

  该报告认为,2023年12月重点100城新建住宅销售规模出现“翘尾”行情,销售面积环比增长近两成,但2024年房地产市场修复节奏仍依赖于购房者置业预期能否改善,短期新房市场仍有一定调整压力。

  丁祖昱结合供求关系恢复、居民负债表修复两方面分析称,房地产市场在2024年有望筑底企稳,预计未来三年全国新房成交规模范围在9.5亿~11.9亿平方米。

  吃下“定心丸”

  促进房地产业良性循环

  业内人士和受访专家普遍认为,促进房地产业良性循环和健康发展,一方面要解决好当前房地产市场暴露的风险,为房企和市场吃下“定心丸”;另一方面,加快房地产供给侧结构性改革,引导房地产业更好适应市场需求。

  ——持续推进“保交楼”,分类施策支持房企渡过危机。

  蓝绿双城集团董事长曹舟南等业内人士建议,对于民营房企正常、符合条件的项目贷款,鼓励银行根据项目销售去化情况合理延长贷款合同期限;可探索成立房地产稳定发展基金,给予努力保交付、正规经营的民营房企低息贷款,置换到期短期贷款等。

  ——探索多渠道支持出险房企化解风险。

  业内人士建议,探索持有房企境内外债券的金融机构进行债转股,推进优质房企债务重组;或由政策性银行、国有资本以“后进先出”优先股的方式阶段性入股优质房企,注入增量资金,待企业经营得到好转后再退出股权。在司法重整等法律程序方面,根据现实情况为房企提供更多法律支持和便利。

  ——加快房地产供给侧结构性改革。

  目前,一系列新制度正在探索之中,中央正在建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制,并研究建立房屋体检、养老金、保险三项制度,以及建立城市设计管理制度等。

  业内人士建议,在住房产品供给方面,根据各城市的真实需求确定土地出让指标,建立人口流入与土地供应增减匹配的“人—地”挂钩机制,人口流入多、经济增速快的城市适度调整土地供应,通过跨省调剂、占补平衡,实现耕地红线总量达标。

  ——打好“三大工程”攻坚战。

  保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”正在推进。截至2023年11月底,全国城中村改造入库项目406个,预计总投资1.8万亿元。新一轮保障性住房规划建设启动,上海、济南、青岛、福州、长沙等城市已开工一批项目。

  以保障性住房为例,各地正积极支持住房租赁市场发展,着力解决新市民、新青年等人群的住房困难问题,这是构建房地产发展新模式的重要一环。数据显示,2023年全国筹集建设保障性租赁住房已完成约200万套(间)。近两年来各地已完成保障性租赁住房投资超过6000亿元,可解决近1500万新市民、青年人的住房困难。

徐骏图 / 本

  进一步挖掘需求

  加快构建房地产发展新模式

  当前,我国房地产市场形势和逻辑已经发生重大转变。

  上海市房地产科学研究院院长严荣认为,随着发展阶段和市场环境变化,我国房地产市场已从总量供不应求转向供求总体平衡、区域结构矛盾突出的新阶段,现行房地产需要探索建立新的发展模式。

  受访业内人士认为,我国住房已告别短缺时代,实现房地产市场的重新平衡,需建立新的产业发展循环。

  继续挖掘进城务工人员的潜在购房需求。广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉表示,随着我国城镇化进程的稳步推进,新市民和外来人口会逐步增多,中等收入群体规模也将进一步扩大,增加给他们的居住和生活公共服务供给仍有潜力。摩根大通中国首席经济学家朱海斌表示,如果要将农民工及其家属的潜在需求转化成实际需求,需要加强住房的“多渠道供给”,例如保障性住房和租赁房。此外,农村土地制度改革的进一步深化,也会形成新的增长动力。

  挖掘城中村改造和旧改需求。兴业银行首席经济学家鲁政委认为,大规模的建设住宅时期已经过去,但我国仍可挖掘存量市场,拉动投资并兼顾民生改善。上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰分析说,我国城镇住房存量目前已超过300亿平方米,且在以每年8亿~10亿平方米的速度增加。中长期来看,每年即使按照存量1.5%的折旧率也需要新建至少4.5亿~5亿平方米住房替换待拆建的老旧危住房。

  挖掘改善型需求。李宇嘉认为,目前居民改善居住条件的愿望强烈,住宅市场仍有潜力,部分一二线城市存量住房的品质不高,提升潜力很大。陈杰也认为,一旦市场推出适配好产品,购房潜力将逐步释放,各地宜继续出台解绑住房限制性政策,稳定市场预期。

  住房和城乡建设部部长倪虹此前表示:“新模式下,房地产企业要有清醒的认识,现在要拼的是高质量、新科技、好服务,谁能为群众建设好房子,谁能为群众提供好服务,谁就会有市场、谁就会有发展。”

  在倪虹看来,好房子的标准是绿色、低碳、智能、安全,让群众住得健康,用得便捷,成本又低,又放心安心。

  丁祖昱等专家认为,监管层面应鼓励开发企业设计更好的住房产品;同时应优化房地产行业运营模式,更多关注存量市场,彻底摒弃“高负债、高杠杆、高周转”的经营模式,鼓励房企提升存量运营能力,加快构建房地产发展新模式。